Νομικοί έλεγχοι πριν την αγορά ακινήτου στη Σκιάθο

Γιατί το νησί είναι διαφορετικό

Το νομικό πλαίσιο είναι το ίδιο σε όλη την Ελλάδα. Στη Σκιάθο διαφέρει το ποια σημεία του έχουν πραγματικό βάρος.

Μεγάλο μέρος του νησιού είναι δασικό ή προστατευόμενη ακτή. Τα οικόπεδα είναι συχνά ακανόνιστα, έχουν περάσει από γενιά σε γενιά, και τα τοπογραφικά τους δεν συμφωνούν πια με όσα υπάρχουν στο έδαφος. Πολλές φορές η πρόσβαση γίνεται μέσα από ξένη ιδιοκτησία. Τίποτα από αυτά δεν είναι ασυνήθιστο εδώ — είναι η καθημερινότητα της αγοράς, και όλα λύνονται κανονικά όταν ξεκαθαριστούν νωρίς.

Το πρόβλημα είναι να τα ανακαλύψετε την έκτη εβδομάδα, με την προκαταβολή ήδη δοσμένη.

Δασικοί χάρτες

Είναι ο έλεγχος που μετράει περισσότερο στη Σκιάθο, και αυτός για τον οποίο οι αγοραστές από το εξωτερικό είναι λιγότερο προετοιμασμένοι.

Μια έκταση μπορεί να είναι χαρακτηρισμένη δασική ή αναδασωτέα στους επίσημους δασικούς χάρτες, όποια κι αν είναι η σημερινή της βλάστηση και ό,τι κι αν πίστευε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης. Όπου ισχύει τέτοιος χαρακτηρισμός, αλλάζει ριζικά το τι μπορεί να χτιστεί — ή αν μπορεί να χτιστεί οτιδήποτε, ή αν τα υπάρχοντα κτίσματα είναι νομικά ασφαλή.

Τι πρέπει να ξεκαθαριστεί:

• Πώς εμφανίζεται το ακίνητο, ολόκληρο ή εν μέρει, στους ισχύοντες δασικούς χάρτες.
• Αν έχει υποβληθεί αντίρρηση ή αίτημα διόρθωσης, και σε ποιο στάδιο βρίσκεται.
• Αν ο χαρακτηρισμός αγγίζει το σημείο όπου επιτρέπεται να χτιστεί το σπίτι, τον δρόμο πρόσβασης, ή μόνο μια λωρίδα στο όριο.

Αιγιαλός και παραλία

Κοντά στη θάλασσα, οι γραμμές αιγιαλού και παραλίας καθορίζουν τι επιτρέπεται. Επηρεάζουν νέα δόμηση, επεκτάσεις, την τακτοποίηση όσων έχουν ήδη χτιστεί, και καμιά φορά την πρόσβαση.

Ξεκαθαρίστε αν έχουν καθοριστεί οι γραμμές για το συγκεκριμένο σημείο, πού ακριβώς περνούν, και σε ποια απόσταση βρίσκονται από το κτίσμα ή από το σημείο όπου μπορεί να χτιστεί. Όταν ένα ακίνητο πωλείται για τη θέση του δίπλα στο νερό, αυτό επιβεβαιώνεται πρώτο, όχι τελευταίο.

Τίτλοι και Κτηματολόγιο

Δύο διαφορετικά ερωτήματα, που συχνά μπερδεύονται.

Η αλυσίδα των τίτλων

Ποιος είναι ο ιδιοκτήτης, πώς το απέκτησε, και αν κάποιος άλλος έχει δικαιώματα. Σε ένα νησί όπου τα ακίνητα περνούν από γενιά σε γενιά, το συχνότερο πρόβλημα είναι μια κληρονομιά για την οποία δεν έγινε ποτέ αποδοχή — καμιά φορά δύο γενιές πίσω. Λύνεται, αλλά θέλει χρόνο, και πρέπει να τακτοποιηθεί πριν από τη μεταβίβαση, όχι κατά τη διάρκειά της.

Η καταχώριση στο Κτηματολόγιο

Πώς είναι καταχωρισμένο το ακίνητο στο Κτηματολόγιο, και αν το εμβαδόν και τα όρια που αναγράφονται συμφωνούν με το τοπογραφικό και με όσα υπάρχουν στην πραγματικότητα. Οι αποκλίσεις είναι συνηθισμένες και δεν είναι απαραίτητα σοβαρές — πρέπει όμως να εντοπιστούν και να εξηγηθούν, όχι να αγνοηθούν.

Ελέγχονται επίσης υποθήκες, κατασχέσεις, εκκρεμείς δίκες και κάθε άλλο βάρος στο ακίνητο.

Άδειες και τακτοποιήσεις

Ελάχιστα παλιά σπίτια στα νησιά είναι ακριβώς όπως τα περιγράφει η αρχική τους άδεια. Κάποια δωμάτια κλείστηκαν, βεράντες σκεπάστηκαν, υπόγεια άλλαξαν χρήση, προστέθηκαν πισίνες.

Πολλά από αυτά μπορεί να είναι απολύτως νόμιμα, αν δηλώθηκαν και τακτοποιήθηκαν. Σημασία έχει τι λένε τα έγγραφα:

Μια αδήλωτη προσθήκη δεν είναι απαραίτητα λόγος να αποσυρθείτε. Είναι λόγος να μάθετε το κόστος και τον χρόνο της τακτοποίησης πριν συμφωνήσετε τιμή — και να φανεί αυτό στο ποσό που θα πληρώσετε.

Αρτιότητα και δόμηση

Για οικόπεδα, και για κάθε σπίτι που θέλετε να επεκτείνετε, το εμβαδόν από μόνο του λέει ελάχιστα. Αυτό που μετράει είναι οι πολεοδομικοί κανόνες που ισχύουν, η αρτιότητα, η κάλυψη και το ύψος που επιτρέπονται, οι αποστάσεις, και αν το οικόπεδο έχει το πρόσωπο σε δρόμο ή την πρόσβαση που απαιτείται.

Αυτό το απαντά ένας μηχανικός με πρόσφατο τοπογραφικό — όχι η σκέψη ότι, αφού ο γείτονας έχτισε πριν από δέκα χρόνια, μπορείτε κι εσείς· οι κανόνες μπορεί να έχουν αλλάξει.

Πρόσβαση και δουλείες διόδου

Υποτιμάται εύκολα, αλλά σε αυτό το νησί είναι συχνά το πραγματικό ζήτημα.

Πολλά ακίνητα προσεγγίζονται μέσα από έκταση που ανήκει σε κάποιον άλλον. Άλλοτε υπάρχει κανονικά καταχωρισμένη δουλεία διόδου. Άλλοτε υπάρχει μια παλιά προφορική συνεννόηση που λειτουργεί μια χαρά — μέχρι να πουληθεί το διπλανό οικόπεδο.

Ξεκαθαρίστε από πού φτάνει κανείς νόμιμα στο ακίνητο, αν η πρόσβαση είναι καταχωρισμένη, ποιος συντηρεί τον δρόμο, και τι θα γίνει αν αλλάξει χέρια η γειτονική έκταση. Ένα σπίτι χωρίς εξασφαλισμένη πρόσβαση αξίζει αισθητά λιγότερο από το ίδιο σπίτι με εξασφαλισμένη.

Ποιος κάνει τι

Πότε γίνονται οι έλεγχοι

Η σειρά μετράει περισσότερο απ’ όσο φαντάζονται οι περισσότεροι αγοραστές.

Κάθε έλεγχος κοστίζει λιγότερο όταν γίνεται πριν δεθείτε συναισθηματικά, πριν δώσετε προκαταβολή και πριν σας πιέζουν οι προθεσμίες. Κοστίζει πολύ περισσότερο όταν το τοπογραφικό έρχεται την ίδια εβδομάδα με το αεροπορικό εισιτήριο, την ημερομηνία του συμβολαίου και την έγκριση του δανείου.

Στα ακίνητα που εκπροσωπούμε, ο φάκελος ετοιμάζεται πριν δείξουμε το ακίνητο. Δεν το κάνουμε από ευγένεια· έτσι μια αγορά δεν καταλήγει σε διαμάχη.

Πίσω στον οδηγό για αγοραστές → · Ακίνητα προς πώληση στη Σκιάθο → · Οι επαγγελματίες με τους οποίους συνεργαζόμαστε →